Comment financer un bien immobilier en France depuis l'Asie ?
Résumé commenté du wébinaire d'Investissement-Locatif.com (avril 2021)
Je l’ai partagé lors de la livraison mensuelle de mon portfolio aux abonnés, l’un de mes objectifs pour 2021 est de réaliser un investissement locatif en France pour diversifier mon portfolio (peu d’immobilier à part quelques REITs), profiter de l’environnement unique de crédit (taux fixes et bas sur 15-20 ans), et qui sait, en profiter dans quelques années si je décidais avec ma petite famille de passer quelques années au pays.
J’avais déjà repéré Investissement-Locatif.com (superbe stratégie de marque et SEO !), aussi quand j’ai eu vent de leur wébinaire dédié à nous autres expats en Asie, j’ai réservé ma soirée et pris le temps de lister leur vision du marché et des conseils pour avancer sur le chemin toujours un peu long d’un achat à distance.
Les enseignements en résumé:
Les banques FR aiment bien les expats en Asie 😎✌️
Le nantissement n’est pas forcément le Grand Satan que j’imaginais
Les banques régionales tirent leur épingle du jeu, plus flexibles
Les courtiers font gagner un temps fou pour env. 1% du montant emprunté
Investir en France: parce que je le peux bien !
Pour être transparent, je n’ai jamais été fana immobilier - je suis tombé dans la marmite des investissements par les crypto-monnaies, puis ai sagement remonté le fil vers des placements plus sages (actions), tout en gardant une conviction forte pour des actifs très liquides.
En tant qu’expat et entrepreneur, mes revenus peuvent aussi varier grandement d’une année sur l’autre, aussi la capacité de liquider rapidement mes investissements sans douleur a guidé mes choix.
Un appart en France, à l’inverse, m’a toujours semblé:
illiquide : long à acheter, long à revendre
risqué : droit en faveur déraisonnable des locataires
peu rentable: nombreuses ponctions fiscales
Pour autant, plusieurs facteurs m’ont poussé à explorer puis accepter l’idée d’un investissement locatif:
la diversification de mon portfolio : aujourd’hui je ne compte pas ma résidence principale dans celui-ci pour des raisons spécifiques à Singapour (propriété à 99 ans de bail, c’est plutôt pour économiser les loyers que faire une plus-value). Je n’ai pas d’immobilier si ce n’est via quelques REITs (équivalent des SCPIs en anglais), et ceux-ci sont catégorisés comme des actions + que comme de l’immo pur.
la capacité à emprunter en France : c’est un levier important. Sans être fana de la dette, je reconnais sa capacité à accélerer le temps et permettre de constituer un patrimoine - une nécessité pour beaucoup d’entre nous qui seront en dehors du système de retraite français (voir mon article précédent sur le calcul des trimestres… compliqué !).
l’environnement unique du crédit en France, où le principe des taux fixes à long terme est une vraie aubaine à mon sens. A Singapour par exemple, la plupart des taux sont variables, et mon sentiment est que d’ici 5-10 ans, les taux remonteront, comme l’avait suggéré notre ami Financial Horse dans un précédent webinaire. Je n’ai aucune envie de voir mes mensualités suivre le yo-yo des cours !
La banque n’est pas forcément votre ennemi
C’est pour moi le principal enseignement de ce webinaire. J’ai toujours détesté mes banques, depuis ma conseillère en France qui tentait de me refourguer des offres de téléphonie mobile dépassées (“mais vous êtes jeunes… vous devez bien avoir besoin d’un forfait mobile ?”) à l’inefficacité des transferts internationaux, couteux et lents, en passant par l’aspect tatillon du moindre papier à remplir et à signer (ah, ces signatures qui doivent se ressembler à 100%…).
Manuel d’Investissement-Locatif l’a plutôt bien résumé: “On râle souvent contre sa banque, mais ils font leur boulot, et ils nous permettent de faire ces investissements”. Jusqu’à défendre le nantissement, cette pratique consistant pour la banque à “inviter” son client à investir une partie de son épargne sur ses produits financiers en échange de l’accès au prêt.
“Il ne faut pas en faire toute une histoire. Le nantissement ouvre la voie à différents produits financiers, le choix existe. Les durées ne sont pas gravées dans le marbre, certains nantissements peuvent par exemple durer 5 ans. Au final, si cela permet d’avoir un taux plus bas sur 20 ans, pourquoi pas ?”.
Dans la pratique, le nantissement peut se décliner en assurance-vie, en compte-épargne, ou en compte-titre.
J’ai monté Singafrog Finance par opposition complète à tous ces produits d’un autre temps, mais je suis prêt à explorer la question et à manger mon chapeau si le jeu en vaut la chandelle. Je vous recommande par ailleurs cet excellent article détaillé et chiffré sur les différents modes de caution & nantissement. Je vais essayer de mon côté d’avoir une contrepartie plutôt qu’un nantissement - cette première option restant assez liquide.
Le rôle du courtier dans une opération d’investissement locatif en France
Comme pour la plupart des investissements que l’on peut faire en tant qu’individus, il y a deux méthodes possibles :
Do it yourself : intéressante car moins chère, chronophage, et un parcours souvent truffé d’erreurs plus ou moins couteuses qui font partie de l’apprentissage.
Délégation à des pros : en bon Français, les yeux sortent toujours des orbites à la vue de milliers d’euros de frais de prestations, mais le gain en temps, en nerfs et en erreurs non commises n’est pas négligeable.
N’étant pas (encore !) crypto-retraité, j’ai décidé d’opter pour un mélange des deux méthodes. Je vais faire appel à des pros pour trouver le financement, le bien, et me débrouiller pour trouver les locataires en direct (pas de gestion locative).
Le wébinaire était en partenariat avec Société2Courtage, spécialisée dans les crédits immobiliers pour expats et représentée par Jeevanthy Nivert (aussi recommandée par Immonéos, l’une des communautés d’investisseurs en locatif que je suis avec assiduité). Voici les slides qui m’ont le plus intéressé.
Moins de 24h après la prise de contact, j’ai pu avoir deux propositions de financement pour mon projet, après avoir rempli deux pages d’informations financières et un coup de fil pour préciser quelques aspects du dossier. Je n’imagine pas le temps qu’il m’aurait fallu pour prendre le bottin, contacter une vingtaine de banques en France, envoyer des pièces à répétitions…
Pour 1% en moyenne du montant emprunté, le gain de temps est immense. Pour un bien à 200,000 euros d’emprunt, on parle de 2,000 euros, pour certains expats, c’est l’équivalent de quelques jours de travail - j’ai mieux à faire que de chasser des banquiers par téléphone.
Les délais théoriques pour finaliser le dossier de financement vont de 2 à 3 mois.
Les prochaines étapes de mon projet
Du coup, me voici embarqué dans le début de ce projet, avec un objectif de finalisation d’ici la fin de l’année :
mai-juillet : dossier de financement par courtage + calcul de la rentabilité totale estimée
aout-octobre : délégation de la recherche à un agent de chasse immobilière (environ 5,000 euros)
novembre-décembre : finalisation de l’acquisition (notaire notamment)
Le replay du webinaire est disponible sur le site d’Investissement-Locatif.
Bon visionnage !
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